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Dobbelstein & Schwörer Rechtsanwälte

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Montag, 26. Juli 2021

Flutkatastrophe und die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung

MIete zahlen oder nicht bei Überschwemmungsschaden

Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung der vereinbarten Miete folgt grundsätzlich aus § 535 Abs. 2 BGB. Dieser Anspruch kann jedoch aufgrund einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB entweder zum Teil oder gänzlich entfallen. Eine Mietminderung erfolgt von Gesetzes wegen und bedarf daher keiner dahingehenden Erklärung. Sie erfordert hingegen das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels, welcher die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt oder aufhebt. Fraglich ist, ob es sich bei einer Hochwasserüberflutung um einen Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB handelt, welcher in die Risikosphäre des Vermieters fällt. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Sachmangel bei Überschwemmungen der Mieträume - auch unabhängig von einer möglicherweise bekannten Überschwemmungsgefahr - anzunehmen. Dieser Mangel fällt in den Risikobereich des Vermieters, welcher grundsätzlich zur Instandsetzung der Mietsache verpflichtet ist. Solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache daher wegen einer Überschwemmung vollständig aufgehoben ist, mindert sich die Miete um 100%. Eine Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit ist auch anzunehmen, wenn das Hochwasser zwar bereits abgepumpt ist, aber die Mietsache noch von gesundheitsgefährdendem Schlamm durchzogen ist, welcher einem längerfristigen Aufenthalt oder Verweilen in der Mietsache entgegensteht. (vgl. hierzu LG Leipzig NJW 2003, 2177; AG Grimma NJW 2003, 904; AG Friedberg Urt.v. 3.05.1995 – Az. C 1326/94-11) Zu beachten ist für den Mieter hingegen, dass er gegenüber dem Vermieter eine umgehende Anzeigepflicht hat, um diesem die Möglichkeit zu gewähren, die Mietsache wieder instand zusetzen. Kommt der Mieter dieser Anzeige nicht ordnungsgemäß nach, so verstößt er wiederum gegen seine dahingehende Schadensminderungspflicht, sodass die geltend gemachte Mietminderung ebenfalls gekürzt würde. Dem Mieter steht grundsätzlich bei einer völligen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auch ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Dem Vermieter steht ein Kündigungsrecht nur dann zu, wenn die Instandsetzung der Mietsache für ihn unzumutbar wäre und die Opfergrenze überschreiten würde.

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